今回のテーマは、「不動産の取引において留意すべき民法の規定」である。
ファイナンシャル・プランニング技能検定 １級 学科試験＜基礎編＞（2025年9月14日実施）《問35》
《問35》 不動産の取引において留意すべき民法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
1) 代理権を有しない者が本人に代わって行った不動産の売買契約について、本人が追認する場合、別段の意思表示がない限り、当該売買契約の効力は追認をした時から将来に向かって生じる。
2) 同一の不動産について二重に売買契約が締結された場合、譲受人相互間においては、売買契約の締結の先後にかかわらず、原則として、所有権移転登記を先にした者が、当該不動産の所有権の取得を他方に対抗することができる。
3) 家屋の売買契約の締結後、売主が買主に家屋を引き渡すまでの間に、その家屋が当事者双方の責めに帰することができない事由によって滅失した場合、買主は、その滅失を理由として代金の支払を拒むことができる。
4) 共有名義の不動産について、各共有者は、他の共有者の同意を得ずに自己の持分を共有者以外の者に売却することができる。
正解：１
各肢を検討していこう。
１ 誤り。
追認は、別段の意思表示がないときは、契約の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。（民法116条：無権代理行為の追認）
２ 正しい。
民法177条の「対抗要件」の問題である。不動産では、早い者勝ちの基準は「契約日」ではなく「登記」となる。
３ 正しい。
「家が引き渡されないなら、代金も払わなくていい」という、買主を保護する考え方。
４ 正しい。
「不動産全体」を売るには全員の同意が必要だが、「自分の持分」だけであれば、それは個人の自由な財産として扱われる。
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