今回のテーマは、「宅地建物取引業法」である。
それでは、「ファイナンシャル・プランニング技能検定 １級 学科試験＜基礎編＞（2025年5月25日実施）」で出題された過去問にチャレンジしてみよう。
ファイナンシャル・プランニング技能検定 １級 学科試験＜基礎編＞（2025年５月2５日実施）《問35》
《問35》 宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
1) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、目的物が種類・品質に関して契約の内容に適合しない場合に、その不適合について買主が売主に通知すべき期間をその目的物の引渡しの日から２年間とする特約を定めたときは、その特約は有効となる。
2) 宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10％を超えることとなる定めをしてはならない。
3) 宅地建物取引業者が媒介契約を締結したときは、その契約が一般媒介契約であるか専任媒介契約であるかにかかわらず、契約の相手方を探索するため、所定の期間内に、当該媒介契約の目的物である宅地または建物につき、一定の事項を指定流通機構に登録しなければならない。
4) 専任媒介契約のうち、専属専任媒介契約を締結した依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて媒介を依頼することはできないが、依頼者が自ら見つけた相手方と売買契約を締結することはできる。
正解：１
それでは、各肢を検討していこう。
１ 正しい。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（第566条）に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から２年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。（宅建業法40条1項）
２ 誤り。
宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2をこえることとなる定めをしてはならない。（宅建業法38条1項）
宅建業者が売主で、買主が宅建業者でない場合、損害賠償予定額＋違約金の合計が20％以内であれば有効。
３ 誤り。
売買の媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があり、このうち、専属専任媒介契約・専任媒介契約については、宅地建物取引業法により、指定流通機構（レインズ）への登録や登録証明書の交付等が義務付けられている。
一般媒介契約には登録義務がない（登録してもよいが義務ではない）
４ 誤り。
専属専任媒介契約では、依頼者（売主）は以下の制限を受ける。
- 他の業者に重ねて依頼してはならない（重ね依頼不可）
- 自分で見つけた買主と契約することも禁止
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