今回のテーマは、「上場不動産投資信託（J-REIT）」である。
CBT試験問題・２級 学科試験（2026年５月公表分）
問23
上場不動産投資信託（J-REIT）の一般的な仕組みに関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- J-REITは、投資家から集めた資金を不動産投資法人が不動産等に投資し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資信託である。
- J-REITは、証券取引所の立会取引において、成行注文や指値注文によって売買を行うことができる。
- J-REITは、一般に、発行体がいつでも買戻しに応じるオープン・エンド型の投資信託として設定されている。
- J-REITの分配金に係る配当所得は、税法上、配当控除の対象とならない。
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正解は ３ です。
【前提知識】
上場不動産投資信託（J-REIT）
１ 正しい。
上場不動産投資信託（J-REIT）は、多くの投資家から集めた資金をもとに「不動産投資法人」がオフィスビル、商業施設、マンションなどの不動産を取得・管理・運用し、そこから得られる賃貸収入（インカムゲイン） や売買益（キャピタルゲイン） を分配金として投資家に還元する仕組みの金融商品である。
２ 正しい。
上場不動産投資信託（J-REIT）の投資証券は、一般の株式と同様に証券取引所に上場されている。そのため、取引所の売買立会時間内（取引時間内）であれば、証券会社を通じて以下のような株式と同様の注文方法でリアルタイムに売買を行うことができる。
- 成行注文：価格を指定せず、売買の成立を優先して出す注文
- 指値注文：買いたい・売りたい希望価格を指定して出す注文
一般的な株式投資と同じように、市場の流動性（買気・売気）に応じていつでも売買取引ができる点がJ-REITの大きな特徴の一つである。
３ 誤り。
J-REITは、原則として発行体（不動産投資法人）が買戻しに応じない「クローズド・エンド型」の投資信託（投資法人）として設定されている。
４ 正しい。
J-REIT（不動産投資法人）からの分配金は、税法上の区分としては「配当所得」に分類されるが、配当控除の適用対象外となっている。
J-REIT（不動産投資法人）は、配当可能利益の90％超を分配するなどの一定要件を満たすことで、その分配金を法人の損金に算入することができる。その結果、J-REIT自体は法人税が実質的に課されていない（法人税段階での課税が回避されている）ため、二重課税の調整を行う必要（＝配当控除を適用する必要）がないからである。
（解法のポイント）
不動産は流動性が低く、すぐに売却して現金化することが難しいため、投資家からの急な解約請求によって不動産の売却を余儀なくされるのを防ぐ目的で、J-REITはクローズド・エンド型が採用されている。
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