【FP2級】CBT試験問題・2025年5月公表分・学科「借地借家法（土地）」

今回のテーマは、「借地借家法（土地）」である。

CBT試験問題・２級 学科試験（2025 年５月公表分）　問 43

【前提知識】
借地借家法（土地）

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それでは、各肢を検討していこう。

１　誤り。

普通借地権の存続期間については、借地借家法において以下のように規定されている。

存続期間のルール

普通借地権の存続期間は、30年より短く設定することはできない。
もし契約でこれより短い期間を定めたとしても、30年となる。

一方、上限に関する規定はない。
つまり、50年でも100年でも、合意があれば50年を超える期間を設定することが可能である。

借地借家法（e-Gov法令検索）
（借地権の存続期間）
第3条　借地権の存続期間は、30年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。

（補足）更新時の期間

契約を更新する場合の期間は、以下の通り段階的に短くなる（これより長い期間を定めた場合はそれに従う）。

• 最初の更新: 20年以上
• 2回目以降の更新: 10年以上

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【比較】定期借地権との違い

借地権の種類	存続期間の制限
普通借地権	30年以上（上限なし）
定期借地権	50年以上（上限なし）

２　正しい。

建物買取請求権（借地借家法13条）

借地権の存続期間が満了し、契約の更新がない場合、借地権者は地主（借地権設定者）に対して、建物を買い取るよう請求することができる。これは、まだ使える建物を壊すのは社会経済的に損失であり、地主の不当利得を防ぐという趣旨がある。

借地借家法（e-Gov法令検索）
（建物買取請求権）
第13条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
２　前項の場合において、建物が借地権の存続期間が満了する前に借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるときは、裁判所は、借地権設定者の請求により、代金の全部又は一部の支払につき相当の期限を許与することができる。
３　前二項の規定は、借地権の存続期間が満了した場合における転借地権者と借地権設定者との間について準用する。

（例外）債務不履行による解除

しかし、判例（最高裁昭和35年2月9日判決・民集第14巻1号108頁など）では、借地権者の債務不履行（地代の未払いなど）によって契約が解除された場合には、この建物買取請求権は認められないとしている。

３　誤り。

更新の成立要件（借地借家法5条）

普通借地権の期間が満了した際、以下の2つのパターンで契約が更新される、いずれも「建物があること」が必須条件である。

1. 請求による更新
   借地権者が更新を請求したとき。
2. 黙示の更新
   借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べなかったとき。

借地借家法（e-Gov法令検索）
（借地契約の更新請求等）
第5条　借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない。
２　借地権の存続期間が満了した後、借地権者が土地の使用を継続するときも、建物がある場合に限り、前項と同様とする。
３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする土地の使用の継続を借地権者がする土地の使用の継続とみなして、借地権者と借地権設定者との間について前項の規定を適用する。

４　誤り。

普通借地権には、契約の形式に制限はない。 「口頭」でも成立するし、一般的な「書面（私文書）」による契約で問題ない。公正証書を作成する必要もない。

一方で、更新がない定期借地権の場合は、種類によって厳格な契約方法が定められている。

• 一般定期借地権: 書面（公正証書に限らない）によってしなければならない。
• 事業用定期借地権: 公正証書によってしなければならない。

（解法のポイント）
肢２については、「期間満了」による終了か、「ルール違反（債務不履行）」による終了かで結論が真逆になるため、試験等でも非常によく狙われるポイントである。